[전원주택 짓기] 직접 작성한 시공계약서 무용지물 된 사연 (계약 전 준비사항/계약서에 명시하면 좋은 내용/표준도급계약서 첨부,다운)

설계가 끝나갈 즈음하여 시공사를 선택하기 위해 현재 설계를 하고 있는 곳을 포함하여 몇 군데에 견적을 받아보았다. 그 중에서 필자가 정한 기준에서 가장 높은 점수를 받은 한 곳을 추려내었다. 그리고 해당 시공사에서 지은 집에서 살고 있는 사람을 만나 이야기를 나누어 보고 계약을 하기로 마음먹게 되었다. (시공사 선택 과정과 이유를 알고 싶다면 이전 포스팅 참고 바랍니다) 계약을 하기로 마음을 먹고 나서도 시공사에 아쉬운 점과 좀더 명확히 했으면 하는 점이 있었다. 직접 시공사를 선정해보건데 인터넷에 나온 대로 자세한 시방서와 디테일한 견적서를 제시하는 시공사는 머나먼 얘기였고 100% 마음에 드는 시공사를 찾는다는건 불가능하다 생각되었다. 물론 100% 만족하며 집을 지은 사람과 완벽을 추구하는 시공사도 있겠지만 필자가 짓고자하는 경량목구조를 다루는 업체가 적다는 것과 현재 집을 짓고자 하는 지역에서 거리가 너무 멀지 않은 업체를 대상에 두어 지역적 제한까지 겹치다 보니 더욱 그렇게 느껴졌을 수도 있다. 그래서 시공사의 부족한 점들을 시공 계약서에 넣어서 따로 작성했으며 직접 작성한 계약서로 협상을 해본 이야기를 해 보고자 한다.

 

 

ㅣ시공사와 계약하기 전날 직접 계약서를 작성해 보다

출처: Pixabay

시공 계약 전날 밤, 표준도급계약서를 바탕으로 하여 필자에게 꼭 필요하고 넣어두었으면 하는 내용을 발췌하여 나만의 시공계약서를 작성해 보았다. 필자는 건축, 시공은 처음이었으므로 용어도 생소하고 어려워 유튜브나 인터넷에서 검색해가며 이해하고 필요한 내용을 계약서에 넣어가며 작성했다. 한두시간이면 작성할 수 있을 줄 알았는데 장장 4시간이 걸렸으며 계약 전날 새벽 2시경에 잠들었다.

 

 

ㅣ4시간 공들여 직접 작성한 계약서는 무용지물, 그래도 성과는 있었다

시공사 대표와 만나서 설계를 진행하며 부족하고 아쉬웠던 부분에 대해 이야기를 하고 그에따라 시공때도 같은 부족함이 발생하지 않도록 해달라고 요청하였다. 그리고 시공사에서 제시한 계약서를 받아보았다. 계약서 내용을 보니 부실하고 모호한 항목이 보인다.

동 가격대가 아닌 동일한 품질, 성능이 좋을 듯 하다

표준도급계약서를 보며 꼭 넣고 싶었고 명확하게 하고 싶었던 내용은 하자보수이행증권, 하자보수기간(건설산업법기준), 중도금납부, 지체상여금 이렇게 4가지 였다. 두시간 정도의 설전? 끝에 합의점을 찾지 못 하고 좀더 생각을 해본 뒤 연락주기로 했다.

그리고 3일뒤 시공사에서 제시한 계약서에 싸인을 하게 되었다. 필자가 원하는 대로 내용을 추가하거나 변경하지 못 했지만 그래도 아무 준비없이 가서 십여분만에 채결해버리는 계약보다는 시공사도 신경쓰고 조심스러워 하도록 어필했다는 무형적인 성과를 얻었다 여기기로 했다.

 

계약서 내용을 변경하고 추가하고자 협상을 하며 시공사 대표와 많은 얘기를 했고 그 과정에서 필자가 생각했던 시공사측의 부족했던 계약서 항목은 왜 그런지 이해할 수 있도록 설명을 들을 수 있었다. 그리고 시공사 대표의 마인드를 조금이나마 들여다 볼 수 있었고 전적은 아니었지만 맡겨도 되겠다는 약간의 믿음이 생기게 되었다.

 

 

ㅣ수억원을 들인, 평생 우리가족이 살아갈 집인데

시공사대표 말에 따르면 현재 시공사에서는 연간 50여채를 짓는다고 한다. 시공사 입장에서는 필자의 건축 계약은 그 중에 하나이며 큰 금액이 아닐 수가 있겠지만 나는 수억원을 들여 우리가족이 평생 살 집을 짓는 것이다. 단독주택이나 전원주택 시공은 현대건설이나 SK, 삼성물산 이런 메이저 건설사에서 하는 것이 아니다. 지역의 소형 시공사 중에서 체계와 시스템이 제대로 갖추어지고 건설산업법을 정확히 지키는 곳을 찾기란 불가능에 가깝다. 그렇다면 부족한 부분을 이해가 갈 수 있게, 내가 지불한 돈이 제대로 된 자재로 시공을 한다는 믿음이 생길 때 까지 설명을 요구하고 이야기를 해보는 노력이 필요하다. 수억원을 들인 평생 살 집인데 이정도 수고로움과 발품, 노력은 들여야 하지 않을까.

 

 

아래에는 필자가 시공사와 계약을 진행해보며 생각한 시공 계약전 준비할 사항과 시공계약서에 넣으면 좋은 내용에 대해 남겨보도록 하겠다.  (표준도급계약서/수정도급계액서 첨부)

 

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ㅣ시공사 선정 후 시공계약 전 준비사항

시공사를 선정했다면 계약서를 작성해야 한다. 아무런 준비없이 시공사에서 제시한 계약서에 싸인 하고 계약을 해버린다면 공사도중 예상하지 못 했던 추가공사비용 발생이나 공사지연, 추후 살면서 하자 보수로 인한 다툼이 생길 수가 있다.

출처: Pixabay

1.     건축주가 제공해야하는 품목과 시공도중 추가 비용이 발생할 수 있는 불포함사항있는지 확인하기

비용이 별도로 발생하는 별도공사 

시공도중 다툼을 줄이고 마음 편히 시공을 진행하기 위해 계약에 앞서 설계도면으로 계산해서 나온 공사산출내역서에 포함/불포함 내역과 옵션 및 추가공사로 비용이 추가로 발생할 수 있는 부분에 대해서 먼저 확인해두는 것이 좋겠다. 특히 불포함 내역이 무엇인지와 건축주가 제공해야하는 품목에 어떤 것이 있는지 명확하고 자세히 파악해 두어야겠다. 주택 신축시 대부분의 경우 싱크대와 가구일절에 대해서 불포함하는 경우가 많다. 필자의 경우 거실과 주방의 메인등이 건축주제공으로 불포함으로 미리 설명을 들었던 부분이라 예산을 책정해두었으나 화장실 바깥쪽에 있는 건식세면대와 IOT 각방온도조절기를 설계때 반영을 했음에도 시공도중 비용이 추가가 되어 예상치 못한 비용이 지출된 것은 물론 시공사와 잠깐이지만 언쟁이 있기도 했다. 완벽히 하지는 못 하겠지만 그래도 계약전 시공사에 건축주가 제공해야하는 품목과 불포함되어 추가로 발생할 수 있는 금액에 대해서 문의하여 확인해두는 것이 좋겠다.

 

2.     시공사의 계약서를 먼저 받아서 내용 파악해 두기

견적을 받은 시공사중에 계약을 하기로 마음 먹은 곳이 있다면 시공사에 계약의사를 밝히며 먼저 계약서를 보내달라고하여 계약서 내용을 파악해두는 것이 좋겠다. 계약서 내용이 두리뭉실하거나 부실하다면 원하는 안을 추가로 넣거나 부연 설명을 넣어 보안하는 것이 좋다. 처음 접하는 건축,시공 계약서 내용이 어렵고 생소할 것이다. 그렇다면 표준도급계약서를 참고하여 작성한다면 도움이 될 것이다.

 

 

ㅣ시공계약서에 넣어두면 좋을 내용

시공사에서 제시하는 계약서가 자세하고 명확하다면 좋겠지만 내용이 부실하거나 만족스럽지 못하다면 필요한 내용을 추가로 넣는 것이 좋겠다. 필자가 표준도급계약서를 참고하고 내용을 더 추가하여 작성한 계약서를 다운로드 할 수 있도록 첨부해 놓는다.

(개정전문)_민간건설공사_표준도급계약서(4).hwp

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수정도급계약서.docx

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민간건설 표준도급계약서

직접 작성해본 도급계약서

직접 작성해본 도급계약서

 

 

ㅣ시공사를 선정하고 계약을 하며 든 생각

시공사를 선정하며 든 생각이지만 물건을 구매할 때 먼저 사용한 사람들의 리뷰를 참고하여 구매결정을 하는 경우가 많듯이 시공사에서 지은 집에서 살고 있는 사람들의 리뷰가 있었으면 좋겠다. (필자는 그러한 리뷰를 들어보기위해 시공사에서 지은 집을 찾아가 보았다) 그러면 집을 지으려는 사람들은 시공사를 선정할 때 참고가 될 것이고, 시공사는 좋은 리뷰를 받기위해 성실하게 시공하고 부족한 부분은 개선하려 노력하게 될 것 같다.