부동산 경기 침체, 불안한 전세 세입자들.
20년 초반까지도 연신 신고가를 갈아 치우며 상승 기류였던 주택시장이 21년을 기점으로 정점을 찍고서는 계속해서 하향세이다. 주식과 마찬가지로 부동산 시장도 한없이 올라갈 수만은 없다. 상승과 하락을 반복하는 흐름 속에 시장에서 인정되는 가치를 형성하는 것이다.
문제는 이러한 상승과 하락의 흐름에서 우리나라에만 있는 ‘전세’라는 특수한 임대차 계약에서 피해가 발생한다는 데에 있다. 상승장에서는 도드라지지 않지만 하락장에서 주택가격이 떨어지면서 전세 보증금을 계약해지 후 늦게 돌려받거나 받지 못하는 사고가 이어지고 있는 것이다.
이러한 위험과 경고를 금융당국과 뉴스에서 연일 쏟아내고 있다. 그 중에서 전세 계약을 한 임차인이 보증금을 받지 못 한 사고 건수가 높아진 지역과 깡통전세로 사고 위험률이 높을 것으로 예상되는 지역을 발표한 통계가 있어 내용을 정리해 보았다.
ㅣ주택 전세란?
전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로 전세권자가 전세금을 주택 소유자에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다.
부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.
- 출처: 나무위키
ㅣ전세 보증금 사고 최대 지역
2022년 11월 보증사고 건수는 852건으로 지난해 같은 기간에 비해 148건이 상승해 5.2%의 사고율로 집계되었다.
이는 전세 계약 해지/종료 후 1개월 안에 전세 보증금을 되돌려 받지 못했거나 전세 기간중에 집이 경매나 공매로 넘어가 배당 후에도 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계한 것이다.
위에서 언급한 852건에 대한 주택 전세 보증금 사고가 어디서 많이 발생되었는지 아래에 순서대로 정리해 본다.
1. 서울: 277건
(강서구 91건ㅣ구로구 27건ㅣ금천구 25건ㅣ동작구 20건 순)
2. 인천: 274건
3. 경기: 235건
4. 지방: 66건
이를 분석해 보면 서울을 포함한 수도권에서 전체 852건의 92%에 해당하는 786건이 집중되었다. 그 중에서도 서울이 가장 많은 277건으로 사고 발생 1위라는 불명예스러운 타이틀을 얻게 되었지만 인구수 대비로 따져본다면 인천의 전세보증금 사고가 가장 많이 발생한 것으로 판단된다.
서울의 25개 구 중에서는 강서구 91건, 구로구 28건, 양천구 27건, 금천구 25건, 동작구 20건 순서로 집계되었다.
ㅣ깡통전세, 역전세 위험지역 순위 (전세가율 높은 지역)
전세 보증금이 발생한 지역 순위에 이어 이번에는 앞으로 전세 보증금 사고가 발생할 수 있는 위험이 높은 지역을 알아보았다.
깡통전세란 매매가 대비 전세가 비율이 높은(이하 전세가율) 것으로 전세보증금을 빼고 나면 주택에 주택에 남는 돈이 없는 것을 일컬어 만들어진 용어이다.
아래 전국 아파트의 전세가율이 높은 지역은 순위별로 정리해 보았다.
1위. 포항 북구 (94%)
2위. 포항 남구 (93.1%)
3위. 부산 중구 (93.%)
4위. 전북 남원 (92.6)
5위. 경북 구미 (91.9%)
6위. 경남 사천 (90.9%)
7위. 전북 익산 (90.3%)
이를 보면 포항과 부산 중구에서 매우 높은 전세가율이 집계되었다는 것을 알 수 있다. 2022년 11월 전국 아파트의 전세가율은 74.7%로 집계되었으며 수도권 아파트의 평균 전세가율은 70%이다. 개인적으로 사고 발생률이 적은 적정 전세가율은 65% ~ 75% 사이로 생각한다.
다만 부동산 시장이 침체되고 하락장에서는 전세가율이 높아지기 때문에 현재는 적정한 전세가율이라고 할지라도 안심할 수는 없다.
ㅣ부동산 시장 침체기에 전세금 지키기
이상으로 최근 부동산 경기 하락에 따른 주택 전세 임대차 계약에서 사고가 많이 발생했던 지역 순위와 전세가율이 높아 앞으로 사고 발생 위험이 높은 지역 순위를 알아보았다.
부동산이 하락하는 시기에는 팔려는 사람은 많아도 매수하려는 사람이 없기에 가격은 점차 떨어지게 된다. 이에 비해 이전에 계약된 전세가는 그대로 이기에 전세가율이 높아지며 깡통전세, 역전세가 나타나며 보증금 사고 위험이 높아지게 되는 것이다.
이렇게 부동산 시장이 하락하며 전세가율이 높아지는 불안한 시기에는 혹시 모를 보증금 미반환 위험에 대비해 HUG(주택도시보증공사)에서 제공하는 전세보증보험을 알아보고 가입하는 것이 현명할 것이다.
만일의 사태에 대비하는 보험이기에 보험료를 납부해야 하지만 몇십만 원으로 수천에서 수억 원에 이르는 전세 보증금을 지킬 수 있고 부동산 경기 침체기에도 마음 졸이지 않고 편히 지낼 수 있으니 손해 보는 일은 아닐 것이다.
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