집을 지으며 부족한 자금을 대출 받기 위해 필자의 조건에서 이자가 가장 저렴한 상품을 찾아보고 있는 중이다. 이자가 낮은 상품을 먼저 알아보다 보니 주택도시기금과 주택금융공사에서 취급하는 디딤돌 대출을 알아봤었다. 하지만 이자율이 낮은 디딤돌(신혼부부나 생애최초는 7천만원 이하) 대출은 연합산소득을 초과해서 조건이 되지 않는다. 어느 대출이나 조건은 있지만 정부지원의 저렴한 금리로 대출을 받기위해서는 조건이 더 까다롭다. 그래서 이번에는 신혼부부 합연합산소득 8천5백만원 이하까지 신청이 가능한 한국주택금융공사의 보금자리론을 파고 든다. 보금자리론도 정부지원의 대출로 이자율이 3.1% ~ 3.4% (우대적용시 금리추가인하 가능) 구간으로 저렴하며 있고 더욱 매력적인것은 고정금리라는 것이다. 금리가 상승할것으로 예상되는 시기이기에 이자율이 낮은 고정금리라는 점은 상당한 매리트가 있다. 이렇게 매력적인 대출인 보금자리론을 파고들며 알게 된 대출조건, 신청대상, 대출이자, 소득증빙 등의 내용을 정리해보도록 하겠다.
ㅣ4차례 오른 대출 금리, 추가 금리 인상 예정?
얼마전 한국은행에서 기준금리를 0.25% 인상한다고 발표했다. 이에따라 일제히 모든 금융권에서 대출 금리를 인상할 것이고 은행에서 대출을 받은 가게에서 부담해야하는 이자도 늘어날 것이다.
기준금리는 작년에만 3차례 인상되었고 올해는 시작되기가 무섭게 1월 기준금리가 인상된 것이다. 그리고 한국은행에서는 '기준금리 여전히 완화적' 이라는 입장으로 앞으로도 금리를 추가인상할 수 있음을 시사했다. 이자가 비싸면 대출을 안받거나 줄이는 것이 가장 좋다. 하지만 집을 마련하는데 현금을 다 모아서 살수는 없지 않은가? 그렇다면 최대한 이자가 낮고 금리 인상폭에 겁나지 않을 고정금리 대출상품으로 알아보는 것이 현명하겠다. 그래서 요즘같은 시기에는 한국주택금융공사의 보금자리론 대출이 좋을 것이다.
ㅣ한국주택금융공사 보금자리론 대출
보금자리론을 간단히 소개하자면 신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택감보대출 상환용도로 신청이 가능하다. 대출을 받은 날부터 만기까지 고정금리가 적용되어 향후 금리변동의 가게부담과 위험을 피하고자 할때 적합한 대출 상품이다. 이제부터 한국주택금융공사의 보금자리론 대출에 대해서 알아본 내용을 정리해보도록 하겠다.
◆ 보금자리론 종류
-보금자리론은 3가지 종류가 있는데 구분은 신청하는 방법에 따라 나뉜다. 인터넷이 가능하다면 금리를 0.1% 깍아주는 '아낌e 보금자리론'으로 신청하자. 나머지 두 종류는 이름과 신청방법만 다를 뿐 금리는 같다.
- 대출실행: 대출실행은 대출실행 완료 후 최장 70일 이내 가능
(대출신청 후 ~ 대출승인: 최장 40일 / 대출승인 후 ~ 대출실행: 최장 30일)
◆ 신청대상
- 민법상 성년인 대한민국 국민
- 부부기준 무주택자 또는 1주택자(구입용도에 한해 일시적 2주택 허용)
* 무주택으로 보는 경우에는 아래의 설명을 참조
[무주택으로 보는 경우]
- 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로 다음에 해당하는 경우
- 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
- 85m2 이하의 단독주택
- 상속 등에 의하여 이전 받은 단독주택
- 20m2 이하의 주택을 소유하고 있는 경우 (다만 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외)
- 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
- 무허가건물을 소유하고 있는 경우
- 문화재로 지정된 주택
◆ 소득기준 & 신용에 대한 사항
- 연소득 7천만원 이하 (미혼인 경우 본인만, 기혼이면 부부합산 세전 소득)
- 신용: 연체, 금융질서문란정보, 신용회복지원 신청 및 등록정보 등이 남아 있으면 대출신청 불가
◆ 대출 대상주택
- 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
* 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외
* 구입용도의 경우 시세, 감정평가액, 매매가액 중 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외
◆ 조정대상지역 등 지역별 유의사항
- 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 LTV, DTI가 조정된다.
- 기본 LTV 70% / DTI 60%
- 조정대상지역 LTV 60% / DTI 50% 씩으로 10% 차감
- 실수요자의 경우 기존 기본 LTV, DIT 적용가능
(실수요자 요건은 아래표 참조)
◆ 대출한도
- 대출한도 최대 3억 6천만원 (미성년 자녀가 3명인 가구 4억원)
- 최대 LTV 70% (투기지역, 투기과열지구 및 조정지역은 LTV 달리 적용)
◆ 대출기간
- 10년, 15년, 20년, 30년, 40년 (40년 초장기 보금자리론은 취급 안하는 은행도 있으므로 취급하는 은행으로 알아보고 신청해야 함)
◆ 상환방식
- 원리금균등분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환 중 택1
- 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음
- 조기(중도) 상환수수료 최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에 따라 슬라이딩 방식
◆ 소득증빙 방법
- 신청일 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 인정
- 증빙소득: 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산
[소득종류별 증빙소득 입증 서류]
- 근로소득: 소득금액증명원 또는 소득확인증명서, 근로소득원천징수영수증, 급여명세표(재직회사 날인 필요),
- 사업소득: 소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)
- 연금소득: 연금수급권자 확인서 등
- 기타소득: 소득금액증명원
[소득종류별 상시소득 입증서류]
[소득증빙이 어려운경우 소득산정 방법]
소득의 증빙이 어려운 경우가 있다. 이럴때는 인정소득을 활용하여 소득을 추정하고 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득을 산정하게 된다. (최대 5천만원까지 인정)
- 인정소득 입증서류: 연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 또는 건강보험가격득실확인서(건강보험료)
* 지역가입자의 경우 지역세대주만 인정
◆ 전입사실 확인 관련 유의사항
- 보금자리론 신청인은 대출 실행일로부터 3개월 이내에 담보주택으로 전입을 완료하여 주민등록등(초)본을 취급 금융기관에 제출하고 1년간 담보주택에 계속하여 거주하여야 한다.
◆ 소득공제
- 소득세법 52조에 따른 요건 충족의 경우 연말정산시 소득공제 가능
소득세법 52조 확인-> 소득세법 (law.go.kr) (세법은 읽기가 어려워서 따로 보지는 않았다. 일단은 대출 가능한지와 실행이 먼저이고 소득공제는 연말에 확인하자)
◆ 보금자리론 신혼, 다자녀가구 우대요건
- 신혼가구: 부부합산연소득제한 8천5백만원까지 확대.
- 주택면적 85m2 이하(수도권제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역 100m2 이하)
- 부부합산연소득 7천만원 이하면 0.2% 금리우대
* 신혼가구는 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구
- 다자녀가구: 미성년 자녀 1명을 둔 경우 부부합산 소득 8처만원, 2명을 둔 경우 9천만원, 3명을 둔 경우 1억원 까지 확대
- 다자녀 대출한도: 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 대출한도 4억원으로 확대
- 다자녀 금리우대: 미성년 자녀 3명 이상인 경우 주택면적 제한 없이 0.4% 금리 우대
◆ 초장기 보금자리론
- 신청대상: 대출신청인 만 39세 이하 또는 신혼가구
- 대출만기: 40년
- 상환방식: 원리금균등상환, 원금균등상환
◆ 서민우대 프로그램
- 신청대상: 주택가격 3억원(수도권 5억원) 이하이면서 부부합산 연소득 45백만원 이하인 가구
- 금리우대: 0.1% 금리 우대
ㅣ보금자리론 대출을 알아보며
이자가 저렴한 대출 상품을 찾아 이리저리 검색하고 다녀서 그런걸까? 평소보다 유독 대출관련 스팸 전화가 많이 걸려온다. 통화를 해보지는 않아서 보이스피싱인지 대출 받으라는 전화인지는 모르겠다. 여하튼 집을 마련하며 대출을 받기위해 한국주택금융공사의 보금자리론을 알아보고 내용을 정리해 보았다. 알아보면 볼 수록 보금자리론의 고정금리로 대출을 받았으면 하는 간절한 바람이 생겼다. 그만큼 고정금리라는 이점과 이자가 매력있었다. 필자의 경우엔 주택면적과 부부합산연소득에 대해서 확인이 필요해 몇차례 금융공사와 은행에 전화로 문의를 해보았다. 주택면적은 신청후 심사를 받아보라고 안내를 받았고 합산연소득은 회사직인이 날인된 급여명세표가 필요하다해서 준비중에 있다. 이 글을 읽는 이가 주택담보 대출을 알아보고 준비중이라면 해당 내용이 도움이 되었길 바라며 준비중인 필자와 함께 같이 보금자리론 승인까지 되었으면 하며 글을 마친다.
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